КОГДА МЫ УВИДИМ ПАДЕНИЕ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ ?

Кто уполномочен разрешить?

– Сергей Александрович, объясните, пожалуйста, такую вещь: мировой финансовый кризис начался в США с ипотечной системы, а больнее всего, получается, ударил по российскому рынку недвижимости…

– Ничего удивительного. В России изначально была для этого подходящая ситуация: у нас цены на недвижимость обусловлены тем, что те, кто хотел бы строить – потенциальные застройщики, – не имеют такой возможности. Техническая стоимость квадратного метра – она, кстати говоря, остается практически неизменной на протяжении десятилетия – 300-400 долларов. А разница между себестоимостью и ценой продажи – это доходы тех, кто уполномочен разрешать строительство.

Один клиент нашей компании – руководитель строительной организации – однажды с досадой сказал мне: «Все почему-то думают, что всю разницу зарабатываю я! А мне достается процентов 15. Остальное отдаю за то, чтобы просто заниматься этим бизнесом».

В этом году я на три недели ездил по служебным делам в Германию, был и в больших, и в маленьких городах, поэтому примерно представляю теперь рынок недвижимости этой страны. Знаете, сколько там стоит квадратный метр?

– Нет!

– Только крепче за стул держитесь! Квадратный метр хорошего жилья с евроремонтом и кухонным гарнитуром в тех городах, где хорошо с работой, стоит 700-800 евро. В городах Восточной Германии, где трудоустроиться несколько сложнее (Лейпциг, например), за «квадрат» просят 350 евро. Налетай!

А знаете, сколько там стоит аренда офисов? Еще крепче держитесь! В наикрутейшем районе Франкфурта-на-Майне – финансовой столицы Германии и одного из самых дорогих городов мира – квадратный метр офисной площади стоит 16 евро. Это считается о-очень дорого! А в среднем – 4-6 евро в месяц. Если берешь большие площади – можно и за 2 евро найти. У меня один знакомый так целое здание взял и теперь сдает его как субарендатор. Еще раз подчеркну: речь идет о центре Франк-фур-та! Там на окнах многих зданий вывешены объявления: «Zu vermitten» – «Для аренды».

Риторический вопрос

«В среде тех, кто занимается строительством, будут массовые банкротства»

– Ну всё! Переезжаем всей редакцией в Германию!– Вы смеетесь, а между тем одна из московских компаний, специализирующихся на элитной недвижимости, это уже сделала. Ее клиенты – люди, свободно перемещающиеся по миру, и руководство сочло, что содержать офис в Германии будет гораздо дешевле, чем в Москве.

Потому и неудивительно, что немецкая семья из двух работающих человек без детей уже через два-три года обзаводится своей собственной квартирой. Сколько лет российской семье нужно работать, чтобы расплатиться за жилье? Риторический вопрос. Столько не живут. Есть такая современная шутка: «Что такое ипотека?» – «Двадцать лет «Доширака». Зачем было загонять людей в эту программу, заставлять их надевать ярмо на шею, если уже было очевидно: рынок перегрет?

Знаете, к чему в свое время ипотека привела в Японии? Вот, например, семья взяла жилье в кредит (скажем, за 100 тысяч долларов), выплатила 10% первоначального взноса, осталось – 90 тысяч + проценты. Вдруг – шарах-бабах! – рынок упал вдвое. Люди задумались: «Эге, а зачем нам платить такие деньги, если сейчас эта квартира стоит 50 тысяч?» В результате японцы стали приходить в банки и, ссылаясь на неплатежеспособность, возвращать купленное по ипотеке жилье… с тем, чтобы тут же приобрести его через друзей-знакомых по вдвое меньшей цене! И это носило в Японии массовый характер. Причем «грешили» подобными махинациями не только граждане, но даже некоторые корпорации.

«Кризис –
это устранение
дисбаланса»

– Сергей Александрович, что ждет рынок российской недвижимости в ближайшие годы? Ведь, как мы поняли, кризис затянется на несколько лет?

– Именно так. В среде ритейлеров и девелоперов (тех, кто занимается строительством) будут массовые банкротства – даже не сомневайтесь. Уже сейчас большинство из них надеются только на господдержку. Понятно, что кого-то – кто ближе к определенным сферам – спасут. Но это отнюдь не все.

Из положительных свойств кризиса – мы наконец-то увидим падение цен на жилье. На сколько – трудно сказать, но я думаю, что от двух до пяти раз.

– Честно говоря, верится с трудом…

– Недвижимость в России обязательно упадет, как упала в Прибалтике, в Казахстане. Я даже легко определю, когда. Как только произойдет системный кризис, крах реальной экономики (по моим прогнозам, это январь-февраль 2009 года), отступите три-четыре месяца – и пойдет вниз рынок недвижимости.

Механика этого падения проста. Понятно, что некоторое время «продавцы» будут банально выжидать: а вдруг все вернется на круги своя? Однако рано или поздно на рынке появится категория людей, которым банально нужны деньги. И они будут продавать жилье по той цене, по какой его купят. Это так называемые «вынужденные продажи». Как только этих вынужденных продаж накопится 1-2%, рынок рухнет. Думаю, что к лету 2009 года всем, кто планировал, можно будет покупать недвижимость. Вообще, любой кризис – это устранение дисбаланса, и вот один дисбаланс, который будет жестко устранен, – это дисбаланс на рынке недвижимости.